世纪金源服务首次向港交所递交招股书失效:大盘模式+机器人“不香”?

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中华网财经7月20日讯:据悉,世纪金源服务集团有限公司(以下简称“世纪金源服务”)自2021年1月20日递交招股书以来将于今日失效,华泰国际担任独家保荐人。

以大盘模式+机器人博得资本市场关注的世纪金源服务,为何首次冲击港交所以失败告终?而据机构公布数据显示,在2020年有17家成功登陆港交所,且绝大多数为一次性通过。

资料显示,世纪金源服务前身为1992年的成立的福州金源物业,最初专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理,目前旗下运营「世纪城物业管理」和「世纪生活」两大子品牌,分别着重物业管理服务和社区增值服务。

综合实力500强第18位、在管面积6390万方

据中华网财经此前报道显示,世纪金源服务递交的招股书显示,其前身为1992年的成立的福州金源物业,最初专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理,2012年至2017年其经历由物业服务企业分散独立运营向集体运营的架构转变。根据中国物业管理协会和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合组织的2020物业服务企业综合实力测评,世纪金源服务位列2020年中国物业服务企业综合实力500强第18位,并荣膺2020住宅物业服务领先企业。

世纪金源服务主要为业主、住户和物业开发商提供广泛的物业管理服务与增值服务,旗下运营「世纪城物业管理」和「世纪生活」两大子品牌,分别着重物业管理服务和社区增值服务。

世纪金源服务收入分类招股书截屏

数据显示,世纪金源服务的物业管理服务与增值服务于2018年至2020年9月30日止,合计收入分别为92.23亿元、105.88亿元及86.08亿元,而截止2020年9月30日物业管理服务与增值服务收入占比分别为80.5%、19.5%。

来自母公司在管面积占74.7%、贡献约83%的收入

招股书显示,依托世纪金源集团「地产+」战略的多元板块业务佈局和行业领先地位的势能释放,世纪金源服务于过往期间取得不错的财务表现。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九个月,世纪金源服务物业管理服务所产生的收入分别为6.90亿元、8.18亿元和6.93亿元,同期增值服务所产生的收入分别为2.32亿元、2.40亿元和1.68亿元。合计超过10亿的营收水平,已在一众物业公司中处于中上游水平。

其中,世纪金源服务管理的世纪城项目为各地家喻户晓的地标性大型社区,这些项目通常由与大型购物中心相邻或相嵌,且聚集丰富商业资源的大型住宅社区组成,这一布局使得其能够推动住宅与商业实体的交互并发展多元化的增值服务,形成综合性生活服务生态圈,实现大型住宅社区与购物中心的协同效应。

住宅大盘项目的人口集聚能够带来高规模效应,产生高内生消费需求,并降低获客成本和履约成本。根据中物研协,主要运营大盘项目的百强物业服务企业于2019年的每平方米营运成本较主要管理非大盘项目的物业服务企业低约40%;与此同时,主要管理大盘项目的百强物业服务企业社区增值服务平均收入较主要管理非大盘项目的物业服务企业高约190%。

目前世纪金源服务管理世纪金源集团开发的12个世纪城项目,在管总建筑面积约4440万平方米,平均在管建筑面积约370万平方米,其中五个项目的在管建筑面积超过400万平方米。而其还管理邻近该等项目的十个大型的世纪金源集团购物中心和一家奥特莱斯,总在管建筑面积约350万平方米。

截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日,世纪金源集团所开发的物业分别佔在管建筑面积91.0%、75.1%和74.7%。

世纪金源服务在管面积占比情况招股书截屏

截止2020年9月30日,世纪金源集团开发物业在管面积贡献占比为82.9%,来自独立第三方占比为17.1%。

约97%收入来自独立第三方

世纪金源服务收入来源占比情况招股书截屏

于往绩记录期,即使我们提供的大部分物业管理服务为向世纪金源集团所开发的物业提供,但我们就物业管理服务产生的大部分收入乃来自独立第三方(包括业主和独立第三方物业开发商),分别佔2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九个月就物业管理服务产生的收入约98.2%、98.8%和96.9%。

毛利率31.8%高于同行约9个百分点

世纪金源服务毛利情况招股书截屏

世纪金源服务盈利能力亦是处于行业高位,2018年和2019年其的毛利率分别为32.1%和31.8%,远高于百强物业服务企业中前十大公司的毛利率平均值的23.4%及22.2%。而在2019年,世纪金源服务的人均毛利和人均净利润分别为53,833元和28,910元,均高于同期百强物业服务企业的27,086元和15,862元。

盈利能力高还是次要的,世纪金源服务客户满意度也是领先同行。中物研协统计显示,世纪金源服务于2019年的客户满意度综合得分为100分中的97.56分,同期百强物业服务企业平均得分仅为91.18分。

如在2019年一个超过一万户业主的住宅物业大盘中,世纪金源服务经过业主的同意后成功地将每月物业管理费由人民币2.52元/平方米提升至人民币3.50元/平方米,亦体现客户对其服务的认可。

4000万元收购机器人公司25%股权

为了更好服务客户,世纪金源服务积极投身科技赋能及数字化,使其能够达成实现高效率和高标准服务的双重目标。2020年12月其子公司北京宜宅科技以注资的方式收购长沙万为机器人25%股权,代价为4000万元。

世纪金源服务表示,将大力发展科技化物业,持续探索最前沿的科技,例如保安机器人、养老机器人,持续打造高质量的科技物业生态。

来自第三方物业包干制亏损累计790万元

于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九个月,自包干制在管项目分别产生亏损370万元、240万元和180万元,所有该等项目均由独立第三方物业开发商开发。

招股书中,世纪金源服务表示,倘我们未能提高物业管理费费率,且经扣除物业管理成本后出现营运资金短缺的情况,我们将寻求降低成本,以减少差额。然而,我们未必能成功通过节约成本措施降低该等亏损,且我们节约成本的努力可能对我们物业管理服务的质量造成负面影响,继而进一步削弱业主向我们支付物业管理费的意欲,并对我们的业务、财务状况和经营业绩造成不利影响。

增值服务收入占比持续下滑

招股书显示,增值服务(如社区生活服务、社区空间运营服务和社区新零售服务)的表现和发展在很大程度上依赖其就物业管理服务业务所管理物业内的住户。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九个月,增值服务所得收入分别占总收入的25.2%、22.7%和19.5%。

物业费收缴率持续下降至92.4%

招股书中,世纪金源服务表示,截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日,应收款项拨备分别为1120万元、人民币1740万元和250万元。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九个月,物业管理费收缴率(按有关期间末收到的物业管理费(包括就过去期间收到的任何该等费用和任何就未来期间收到的任何预付费用)除以同期应收相应物业管理费总额计算)为99.1%、95.3%和92.4%。

IPO募资65%用于物业管理服务业务扩展

对于此次IPO募资用途,招股书显示,净额的约65%将用于物业管理服务业务的扩展;净额的约15.0%将用于增值服务及其行业上下游产业链的战略性投资;净额的约7.0%将用于信息系统的优化;净额的约3.0%将用于人才招聘及改善员工培训与员工福利制度;及净额的约10.0%将用于营运资金及一般公司用途。

黄氏家族持股92%

黄涛、黄世荧两兄弟透过间接持股和家族信托的方式合计持有世纪金源服务92%的股权,构成后者的一组控股股东,而黄涛、黄世荧均为世纪金源集团董事局主席黄如论的儿子。世纪金源集团则是横跨房地产开发、大型购物中心、星级大饭店及文旅、医养大健康、教育业务的综合性集团,并从2005年至今已有13度荣登中国企业500强排行榜。

(中华网财经综合 文/卫东)

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